Hoe wordt je woning belast bij verhuur?

By Kimo Paula on 01 June 2020

Weten hoe je verhuurde woning belast wordt is een belangrijk onderdeel bij het overgaan tot verhuren.

Hoe wordt je woning belast bij verhuur? Wanneer je een woning verhuurt dien je te weten hoe je fiscaal belast wordt. Er zijn twee boxen waarin je eventueel komt te vallen. Box 1, ook wel belastbaar inkomen uit werk en woning, is meestal relevant wanneer je een woning aankoopt puur voor verhuur. Box 3 betreft belastingen over sparen en beleggen en gaat over je vermogen zoals spaargeld, beleggingen of een tweede woning. Veelal valt de woning die je verhuurt onder Box 3, echter is niet altijd meteen duidelijk of en wanneer dit niet het geval is. Financieel kan het namelijk veel schelen als je in box 1 of in box 3 wordt belast. We hebben onderstaand een overzicht gemaakt om het te vergemakkelijken:

Overzicht verschil tussen box 1 en box 3

Box 1

Box 3

Meer dan normaal, actief vermogensbeheer

Normaal, actief vermogensbeheer

Feitelijk ontvangen huur belastbaar

Forfaitair rendement

Kosten, afschrijvingen aftrekbaar

Geen aftrekpost kosten en afschrijvingen

Winst bij verkoop belast

Winst bij verkoop onbelast

Verlies bij verkoop aftrekbaar

Verlies bij verkoop niet aftrekbaar

We hebben onderstaand de volgende voorbeelden neergezet  Voorbeeld box 1 Sander koopt een woning bestemd voor verhuur. De werkzaamheden van Sara overschrijden normaal, actief vermogensbeheer, omdat Sander makelaar is en weet dat het bestemmingsplan binnenkort gewijzigd wordt. De kostprijs van de woning bedraagt € 500.000.

Zij financiert het pand deels met eigen geld en sluit een verhuur hypotheek van € 250.000 met een rente van 3,5% (€ 8.750). Haar inkomen in box 1 is aan de top belast tegen het hoogste tarief IB (49,50% in 2020). De huurinkomsten bedragen € 36.000. De aftrekbare kosten met betrekking tot de woning zijn € 15.000 (incl. rentelasten).

Het nettoresultaat bereken je als volgt: 

Post

Bedrag

Huurinkomsten

€ 36.000

Af: aftrekbare kosten:

€ 15.000

Af: Afschrijvingen p.m.:

€ 0

Resultaat:

€ 21.000

Inkomstenbelasting


49,50% x € 21.000:

€ 10.395

Nettoresultaat

€ 10.065

Voorbeeld Box 1

Sara koopt een woning bestemd voor verhuur. Sara werkt als commercieel directeur bij een IT-software bedrijf. De kostprijs van de woning bedraagt € 500.000. Zij financiert het pand deels met eigen geld en sluit een verhuur hypotheek van € 250.000 met een rente van 3,5%.

Het nettoresultaat bereken je als volgt:

Post

Bedrag

Vermogen (bezittingen minus schulden):

€ 250.000

Vrijstelling

€ 30.846

Belastbaar vermogen:

€ 219.154

1ste schijf € 72.797 x 1,8%:

€ 1.310

2e schijf € 146.357 x 4,22%:

€ 6.176

Te betalen belasting: € 7.486 x 30%:

€ 2.245

Resultaat zie staart hierboven:

€ 21.000

Vermogensrendementsheffing:

€ 2.245

Nettoresultaat:

€ 18.755

Let op: vanaf 2022 gaan er een aantal zaken wijzigen zoals aangekondigd in het belastingplan tijdens Prinsjesdag 2019.

2022

Post

Bedrag

Beleggingen € 500.000 x 5,33%

€ 26.650

Schulden € 250.000 x 3,03%

€ 7.575

Belastbaar rendement € 19.075 -/- € 400

€ 18.675

Te betalen belasting: € 18.675 x 33%

€ 6.162

Verschil in te betalen belasting in 2020 is

€ 3.917

Resultaat zie staart hierboven:

€ 21.000

Vermogensrendementsheffing:

€ 6.162

Nettoresultaat:

€ 14.838

In beide gevallen ligt het netto resultaat ten opzichte van een box 1 variant significant hoger.

Vragen over of jouw woning in Box 3 of Box 1 wordt belast? Neem gerust contact op. We helpen je graag.

Dit stuk is geschreven in samenwerking met Mister Mortgage.


Over de auteur

Kimo Paula

Kimo has caribbean blood in his veins but is the only one of us that actually grew up in the Netherlands. He moved to Amsterdam thirteen years ago to go to university and instantly loved how international this city is. His tip for new Amsterdammers is to go out and meet people as much as possible. People are a big part of what makes a place your home and with that in mind he decided to start helping Expats find a home as well as feel at home. EHN was born shortly thereafter. He is passionate about hats, surfing, this company, his family, and fantasy novels.

Benieuwd naar wat je aan huur kan vragen?

Ontvang nu een gratis huurindicatie